​La valuación de bienes en juicios de cobranza, es una labor importante en auxilio de la impartición de justicia, pues permite asignar al objeto de estudio un precio justo, real y actualizado para salir a remate o venta judicial en donde sería vendido al mejor postor.

La finalidad de la subasta es pagar al acreedor y liberar al demandado de la deuda, por tal motivo debe prevalecer y salvaguardarse el derecho del demandado a que el bien inmueble que dejó en garantía, se venda a un precio real y no a cualquier precio. 

En esta etapa de los juicios que se llama ejecución, y que significa exactamente a lo que suena, pues el demandado dejará de serlo para denominarse ahora ejecutado, juega un papel verdaderamente fundamental el perito valuador que se encargará de poner valor a los bienes que se van a rematar. 

Es una práctica común y defectuosa que los bancos busquen aliarse con despachos o “valuadores a sueldo” para buscar poner a los bienes del demandado un valor que de ninguna manera corresponde a la realidad. 

Casualmente esos precios que arroja su peritaje, coinciden -descaradamente- hasta con pesos y centavos con la deuda que reclama el ejecutante. Y eso tiene una explicación que salta a la lógica, el banco tiene como directriz, que los bienes que salen a remate se vendan en la primera oportunidad si es que concurren postores, para así, ya no pagar más publicaciones de edictos, actualizaciones de certificados de gravamen u otros avalúos. 

Y para que en caso de que no asista al llamado de remate entonces sea el mismo banco quien pueda quedarse automática con el bien de manera automática o en palabras legales, mediante “adjudicación directa”. 

Derivado de ello es importante que quienes tienen en sus manos esta labor, la desempeñen, no solo con los fundamentos de su ciencia ya sea en el área de arquitectura o ingeniería, sino con ética y toda su experiencia. 

Es cierto que tenemos crisis de valuadores, por ejemplo, en la lista de peritos valuadores autorizados por la judicatura tan solo para el Distrito Judicial a que corresponde Xalapa hay 5 peritos valuadores autorizados para el año 2024, para Veracruz también 5 y para Coatzacoalcos únicamente 4. 

Imagínese es una mínima cantidad de valuadores para tantos juicios que atender, aunque la crisis a que me refiero no se trata únicamente de eso, por ejemplo, me he encontrado últimamente en este camino de lucha por los pagos justos y la defensa del patrimonio que impone el Barzón.

Con peritajes de actualización de valores en avalúos de inmuebles que resultan ridículos pues en cuatro o cinco años, los expertos sostienen que los bienes valuados no han variado para nada su valor. 

¡Por favor! Con tanta inflación, alza de precios hasta de lo básico, es imposible que una casa, un terreno o departamento, un rancho o una nave industrial no haya subido también de valor. 

Sosteniendo su dicho en sendos peritajes, en donde de ninguna manera justifican el porqué de su arribo a tal conclusión; es lamentable ver que son, eso que ya dije: valuadores a sueldo. 

Con peritajes a modo, en donde deja de advertirse que, quien por falta de dinero pierda la oportunidad de presentar un avalúo, tendrá que conformarse con el valor que se le asigne por el perito de su contrario, por eso es que la labor del valuador –en tiempos de crisis- hoy más que nunca, y al igual que sucedió en la crisis del 94’ tiene relevancia.

Pues en sus manos descansa parte de la justicia social y el estado de derecho en el que todos debemos aspirar a vivir, pues los tribunales y sus juzgadores van a ceñirse sí, o sí en sus dictámenes haciendo uso de la confianza que se les ha depositado. 

En esa función en que a través de su experiencia se pueda saber cuál es el precio justo, real y actual, del patrimonio de quien por falta de dinero va a ser rematado en sus bienes. 

Es importante saber que también puede recurrirse a los Corredores Públicos, una especie de notarios, pero en materia mercantil que, entre sus funciones tienen la atribución o facultad de rendir avalúos en términos del artículo 1410 del Código de Comercio. 

Con esta creciente ola de juicios de cobranza por falta de liquidez es cada vez más importante estar informados y atentos a los derechos y obligaciones que como enjuiciados se tiene para participar en todas las etapas del proceso comenzando por contestar la demanda, de la que en otra oportunidad le contaré. 

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